La compra de una vivienda con el objetivo de realizar una renovación y posteriormente venderla generando una plusvalía es el método de house flipping o refurb to sell. En otros mercados como Estados Unidos es un modelo asentado que ha generado 62.000 dólares al año de beneficio bruto medio a los inversores entre 2005 y 2021, según datos de Statista.
Sin embargo, aunque la ganancia bruta promedio por cada inversión inmobiliaria en Estados Unidos aumentó ligeramente en 2024, estuvo por debajo del máximo histórico de 2022. La ganancia por venta de vivienda el año pasado fue de unos 122.000 dólares frente a los 126.000 de hace tres años.
Vivienda de segunda mano para reformar
La oferta de viviendas que necesitan reforma en una capital como Madrid es cuatro veces superior a la de obra nueva, según el Informe Radiografía de la rehabilitación de viviendas de Casavo y Gesvalt de 2023. Las viviendas más antiguas se encuentran en el centro de las capitales, en barrios como Chamartín, Chamberí, Retiro y Salamanca en Madrid. Por otro lado, la oferta de pisos recién reformados se duplicó en 2023, principalmente en las zonas de Retiro, Centro y Hortaleza.
En el caso de Barcelona, los distritos con mayor volumen de inmuebles sin reformar son Les Corts y Sant Andreu, precisamente donde más obras de rehabilitación integral se han realizado.
Factores que influyen en el precio de la reforma
La inversión en house flipping o refurb to sell requiere de un estudio pormenorizado teniendo en cuenta el gasto previsto para los trabajos de renovación. Este coste dependerá de diversos factores:
- Las actuaciones realizadas. Cambiar las ventas incrementa el coste del presupuesto cerca del 10%; del mismo modo también impactarán en el coste las actuaciones que haya que hacer en las paredes (alisado, nivelado, pintura), suelo, fontanería, climatización y puertas.
- Superficie. El tamaño de la casa determina directamente el coste de la obra, el precio medio de una reforma integral en Madrid utilizando calidades medias es de 784-958 euros el metro cuadrado. El uso de calidades altas supone 964-1.178 euros por metro cuadrado, según el COAM (datos de 2022).
- Calidades y acabados. Las ventanas, la carpintería, la cocina… Todos los trabajos a realizar permiten distintas variedades de calidades que influyen de manera sustancial en el precio final.
- La ubicación. La localización es el factor más determinante en el precio de un inmueble. En relación con las reformas, la antigüedad de la casa (como hemos mencionado anteriormente, son más viejas en la almendra de las capitales) determina las necesidades de la reforma desde un enfoque técnico. Del mismo modo, la ubicación influye en la posterior revalorización de la vivienda en el mercado. También se incrementa el valor si la fachada del edificio está protegida y requiere de materiales especiales para la reforma.
Rentabilidad de la inversión en house flipping
En Madrid, las viviendas se revalorizan un 35% tras una reforma integral y en Barcelona un 42%, según el informe. En el caso de un inmueble de unos 90 metros cuadrados, una renovación completa puede costar en torno a 600 euros el metro cuadrado más IVA, y podría incrementar su precio 85.000 euros en la capital y hasta 100.000 euros en la Ciudad Condal según los expertos. Las rentabilidades de la inversión pueden alcanzar el 47% y el 79%, respectivamente.
En comparación con la obra nueva, la vivienda de segunda mano rehabilitada por completo sigue teniendo un precio entre un 4% y un 7% inferior en estas principales ciudades.
Fiscalidad de comprar vivienda para reformar
Para llevar a cabo esta inversión se requiere de una fuerte financiación para asumir la compra del inmueble, la reforma y los impuestos, como es el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que varía dependiendo de la Comunidad Autónoma, entre el 6% y el 10%. Asimismo, hay que considerar el impuesto municipal de plusvalías.
También debemos sumar la ganancia patrimonial obtenida en la declaración de la Renta. Por último, hay que considerar que existen deducciones en la Renta por las reformas orientadas a mejorar la eficiencia energética.
Refurb to sell de ALMOND Real Estate
La rehabilitación integral de viviendas es una tendencia alcista debido al aumento de la demanda de productos de calidad. ALMOND lleva más de 14 años contribuyendo a la profesionalización del sector en España mediante la transformación de viviendas en la almendra de las grandes ciudades de manera granular.
La compañía se encarga de seleccionar, comprar, reformar y vender viviendas sostenibles y de diseño a precios competitivos, permitiendo que más personas disfruten la experiencia de estrenar una casa en zonas céntricas. Cada proyecto es único, desarrollado con los mejores diseñadores de interiores y materiales de alta calidad, a través de un proceso basado en tres pilares fundamentales:
- Búsqueda de oportunidades de manera granular, uno a uno. Mediante tecnología propia, se identifican en tiempo real las oportunidades del mercado, se filtra, valora y prioriza las inversiones con máxima eficiencia.
- Transformación de propiedades. Gracias a la tecnología se coordina todo el proceso de renovación para garantizar los plazos, calidad y costes.
- Gestión de los activos. Cada portafolio se gestiona como un único gran activo, aplicando la tecnología para mejorar la eficiencia operativa, garantizar transparencia y optimizar la experiencia de socios e inversores.
